「物华大厦」贷款购房,选商贷还是公积金?

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「物华大厦」

商贷主要的优点为:一般情况下额度较高、贷款限制因素较少;公积金贷款的优点为:贷款利率低、首付较低、还款额度灵活等。

一、公积金和商贷首二套认定标准有何不同?

商贷认定首二套标准为:认房又认贷。公积金认定标准分为国管公积金和市属公积金:目前国管公积金贷款认房不认贷,市属公积金贷款认房认贷。因此购房者购买同一套房屋,可能出现公积金认定首套,商贷认定为二套的情况。

例:小林是京籍单身,在京名下无房,曾在河北商贷购买一套房屋,现贷款已结清。若小林在北京买房,是首套还是二套?

若申请商贷,为二套。原因是:小林曾有过商业性住房贷款记录;

若小林缴存为市属,则申请公积金贷款,为二套。原因是:小林曾有过商业性住房贷款记录;

若小林缴存为国管,则申请公积金贷款,为首套。原因为:小林在京无房。

二、公积金和商贷可贷额度有何不同?

商贷最高可贷额度:首套普通住宅65%,首套非普通住宅60%,二套普通住宅40%,二套非普通住宅20%;

国管公积金最高可贷额度:首套80%(最高120万),二套80%(最高80万)。

市属公积金贷款额度与缴存年限挂钩,每缴一年能贷10万元,不足一年的按照一年计算。如借款申请人已婚,核算贷款额度以夫妻双方中年限较长的一方计算。最高可贷额度:首套普通住宅65%,首套非普通住宅60%,首套最高可贷120万;二套普通住宅40%,二套非普通住宅20%,二套最高可贷60万。

购房者购买同一套房子,选择不同的贷款方式,即使同为首套房,最高可贷额度也有所差异。

例:小晨京籍(海淀)单身,名下在京及外地均无房,也无贷款记录,想在北京朝阳购房一套网签价为180万的普通住宅,最高可贷额度是多少?

若申请商贷,最高可贷额度为:180万×65%=117万

若小晨缴存为市属,则申请公积金贷款最高贷款额度为:180万×65%=117万(公积金缴存不少于12年)

若小晨缴存为国管,则申请公积金贷款最高贷款额度为:180万×80%=144万>120万,最高为120万

注:缴存市属公积金的申请借款人户籍均在北京市东城区或西城区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮20万元;对于不属于前一种情况,但借款申请人的户籍均在城六区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮至130万元。

三、公积金和商贷利率有何不同?

同期限内的公积金贷款利率要低于商贷利率,以五年期以上贷款期限为例,商贷基准利率为4.9%,公积金贷款利率为3.25%。购房者贷款同样的额度,不同的贷款方式,需要支付的利息不同。

例:小博京籍单身,名下在京及外地均无房,也无贷款记录,若小博贷款100万25年,申请商贷和公积金分别需要支付多少利息?

若申请商贷,利息为:等额本息约73.6万;等额本金约61.5万

若申请公积金贷款,利息为:自由还款约58.7万

四、公积金和商贷还款方式有何不同?

公积金贷款还款方式为自由还款,商业贷款还款方式为等额还款。相对比来说,自由还款情况下,借款人每月只需支付最低还款额即可,方便其合理安排资金及时处理其他债务问题。并且合理安排每月的还款资金,一样能达到等额还款的效果。

例:小王缴存市属公积金,个人月缴存额为1000元,欲申请公积金贷款100万买北京的商品房,若该房为首套,贷款25年,怎么安排月还款额,可以达到等额还款的效果?

公积金官网计算器计算结果

使用北京市住房公积金管理中心官网的计算公式计算得出,小王若每月偿还4873.16元,可以达到等额本息的还款效果;若首月偿还6041.67元,之后每月递减9元,可以达到等额本金的还款效果。

来源:北京市住房公积金管理中心、中央国家机关住房资金管理中心

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